Locatio conductio, Kolonat, Pacht, Landpacht

Ein flüchtiger Blick auf das BGB enthüllt ein augenfälliges Ungleichgewicht zwischen zwei Regelungskomplexen: Das Pachtrecht kommt mit wenigen Vorschriften und einer zentralen Verweisungsnorm aus, die es zum Annex des Mietrechts macht. Das Recht des Landpachtvertrags ist dagegen eigenständig und umfassend geregelt.

Diese Diskrepanz ist nur äußeres Zeichen eines Unterschieds in der Funktionalität der beiden Vertragstypen: Das Pachtrecht ist eigentlich überflüssig; die wenigen Vorschriften, die es vom Mietrecht unterscheiden, fehlen dort. Der Landpachtvertrag bietet dagegen ein sinnvolles Regelungsmuster für die Fälle, in denen eine Vereinbarung über den Austausch von Gegenstandsnutzung und Geld hinausgeht und der Vertragsteil, dem der Gegenstand überlassen wird, diesen nicht nur im eigenen, sondern gerade auch im Interesse seines Vertragspartners nutzt. Daß dieses vielseitig, gerade für das Franchising verwendbare Vertragsmodell im BGB an eine landwirtschaftliche Zweckbestimmung gebunden und so weitgehend unbrauchbar gemacht wird, ist Folge eines unglücklichen Umgangs der gemeineuropäischen Rechtswissenschaft mit dem römischen Recht des Kolonats. Hier war nicht nur eine Betriebspflicht des Pächters anerkannt, sondern auch das notwendige Gegenstück dazu gefunden: die beschränkte Teilhabe des Verpächters am Betriebsrisiko des Pächters in Form des Pachtnachlasses bei außergewöhnlichen Betriebsstörungen. Sie wurde als einseitiges Pächterprivileg, Billigkeitsinstrument für den Wegfall der Geschäftsgrundlage und schließlich als Ausdruck einer strikten Verpflichtung des Verpächters auf den Fruchtbezugserfolg mißdeutet. Die Konsequenz war stets die gleiche: Das unverstandene Recht auf Pachtnachlaß wurde abgeschafft oder allenfalls als Anomalie begriffen. Zusammen mit seinem Pendant, der Betriebspflicht des Pächters, hat es auf Umwegen jedoch wieder Eingang in das BGB gefunden. Was noch aussteht, ist seine Befreiung aus dem Käfig des Landpachtrechts.