Tatsächliche Einwirkungen auf das Kaufgrundstück und Vormerkungsschutz

Welche Rechtsfolgen lösen tatsächliche Einwirkungen des Verkäufers auf ein Kaufgrundstück im Verhältnis zum Käufer aus? Wie ist die Lage, wenn ein Dritter die Einwirkungen verursacht, dem der Verkäufer das Grundstück erneut verkauft und gleich übereignet hat, obwohl der Erstkäufer durch eine Vormerkung gesichert ist? Kann der Geschützte unmittelbar von dem Zweitkäufer Unterlassung bzw. Schadensersatz verlangen? Kann dieser umgekehrt Ersatz für seine Verwendungen fordern? - Diesen Fragen geht die vorliegende Untersuchung nach.

Im ersten Teil analysiert der Autor anhand von typisierenden Fällen das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Hat der Verkäufer schuldlos gehandelt, kann der Käufer nur die Mängelrechte geltend machen, ein »Fehlersurrogat« nach § 281 BGB kann er nicht verlangen. Gegen schuldhafte Verschlechterungen kann sich der Käufer mit Schadensersatz- und (vorbeugendem) Unterlassungsanspruch zur Wehr setzen. Der Unterlassungsanspruch ist auf die Leistungstreuepflicht gestützt und von dem Erfüllungsanspruch strukturell deutlich zu unterscheiden.

Die Ansprüche des Verkäufers auf Verwendungsersatz richten sich insbesondere nach dem Bereicherungsrecht. Der Käufer ist bereits mit Verwendungsvornahme »in sonstiger Weise« bereichert - es sei denn, die Realisierung dieser »aufgedrängten« Bereicherung ist ihm nicht zuzumuten. Im zweiten Teil rechtfertigt der Autor zunächst einen begrenzten unmittelbaren Ausgleich zwischen dem Vorgemerkten und dem Dritten. Er begründet diesen nicht nur mit dem unzulänglichen Rechtsschutz im jeweiligen Vertragsverhältnis, sondern auch mit Entstehungsgeschichte und Zweck der Vormerkung.

In eingehender Auseinandersetzung mit den herrschenden Auffassungen und der Wirkungsweise der Vormerkung entwickelt der Verfasser sodann das Konzept einer Sonderverbindung zwischen dem Vorgemerkten und dem vormerkungswidrigen Erwerber, die er als »Erfüllungshilfsschuldverhältnis« kennzeichnet. Als deren Kern sieht er den Zustimmungsanspruch aus § 888 BGB, den er in Anknüpfung an die Rechtsentwicklung in der Schweiz als »realobligatorischen« Anspruch qualifiziert.